Maßnahmen für einen sozialen Wohnungsbau

Die immer akuter werdende Wohnungsnot in den Ballungsräumen macht eine Lösung immer dringender. Die Politik scheint aber keine Ideen mehr zu haben. Hier sind meine Vorschläge. Hinweis: wenn ich hier von „Immobilienentwicklern“ rede, können das öffentliche Wohnungsbaugesellschaft oder -genossenschaften sein, aber auch private Investoren sein.

  • Änderungen der gesetzlichen Grundlagen für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben: diese soll dazu verpflichtet werden, Immobilien nicht mehr an den Meistbietenden zu verkaufen, sondern die Grundstücke an Immobilienentwickler zu geben, die vorrangig bezahlbaren Wohnraum schaffen.
  • Gesetzliche Pflicht für Bund, Länder und Kommunen mit stark steigenden Preisen, Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen: die öffentlichen Körperschaften besitzen oft einen nicht geringen Teil der Immobilien einer Gemeinde. Darunter befinden sich auch Grundstücke und Gebäude, die nicht genutzt werden. Diese sollten an Immobilienentwickler entweder günstig verkauft oder verpachtet werden, wenn sie bezahlbaren Wohnraum schaffen.
  • Mehr Geld für den öffentlichen sozialen Wohnungsbau. Die für 2018 angesetzten 1,5 Milliarden Euro im Bundeshaushalt reichen nicht. Es muss weit mehr aktiv in den Wohnungsmarkt eingegriffen werden.
  • Vorkaufsrechte für öffentliche Körperschaften stärken. Beim Verkauf von Gebäuden und Immobilien sollten Länder und Gemeinden ein stärkeres Vorkaufsrecht bekommen. Insbesondere sollten Sie das Recht haben, eine Immobilie nicht zum Verkehrsrecht kaufen zu müssen, wenn der aktuelle Besitzer das Grundstück nur gekauft und nicht weiter entwickelt hat und der Kaufpreis unter dem aktuellen Verkehrswert liegt.
  • Genossenschaften stärken und fördern. Wohnungsbaugenossenschaften schaffen für ihre Mitglieder bezahlbaren Wohnraum, ohne diesen verkommen zu lassen, wie es Profit orientierte Akteure tun, wenn die Mieten niedrig sind. Diese sollten finanziell und organisatorisch bei der Gründung gefördert und bei der Vergabe von Bauprojekten bevorzugt werden.
  • Verpflichtung für private Investoren Sozialwohnungen zu schaffen. Nicht nur der Staat muss Geld für bezahlbaren Wohnraum investieren, auch private Investoren müssen sich an der Schaffung bezahlbaren Wohnraums beteiligen:
    • Bei Neubauprojekten müssen 10 % der Wohnungen dauerhaft als Sozialwohnungen zur Verfügung gestellt werden.
    • 10 % der Wohnungen müssen mindestens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
    • Für Bestandswohnungen gilt: Im Zuge der Neuvermietung müssen langfristig die gleichen Anteile erreicht werden. So lange z.B. nicht 10 % der Bestandswohnungen Sozialwohnungen sind, sind neu zu vermietende Wohnungen als Sozialwohnungen anzubieten.
    • Ähnlich wie beim EEG könnten die Mietausfälle zum Teil über ein Umlageverfahren gegenfinanziert werden: 2/3 der Ausfälle werden auf alle anderen Mieter in ganz Deutschland verteilt, 1/3 trägt der Bund. Die Mietausfälle werden dabei nicht bis zur eigentlich erzielbaren oder gewinnorientiert kalkulierten Miete ausgeglichen, sondern bis zur Kostenmiete zzgl. einer Verzinsung in Höhe eines zur Zeit der (Neu-) Belegung der Wohnung geltenden Referenzzinsatzes, vielleicht der Umlaufrendite für Anleihen des Bundes.
  • Weg von einer starren, an die Wohnung gebundene Förderung, hin zu einer an die Bewohner/ Mieter orientierten Förderung. Die Förderinstrumente des sozialen Wohnungsbau bestehen im Großen und Ganzen aus günstigen Darlehen mit niedrigen Zinsen und teilweisen Tilgungsverzicht, was nichts anderes bedeutet, als dass der Staat einen Zuschuss zum Bau für eine bestimmte Wohnung gibt. So lange diese Darlehen zurückgezahlt werden zzgl. einer „Nachwirkungsfrist“ ist die Wohnung preisgebunden, danach nicht mehr. Das bedeutet aber auch Probleme bei Fehlbelegung, etwa wenn ein zuvor WBS-Berechtigter Bewohner keine Berechtigung mehr für einen WBS hat. Und das bedeutet mangelnde Durchmischung der sozialen Milieus in den Sozialbau-Vierteln und Nicht-Sozialbau-Vierteln. Die oben vorgeschlagene umlagefinanzierte Förderung je Sozialwohnung (siehe letzter Punkt unter dem vorherigen Punkt zum Thema private Investoren) wäre flexibler und würde die Durchmischung der Kieze fördern.
  • Schaffung eines digitalen Mietenverzeichnisses. Die Politik sollte generell die Möglichkeiten der Digitalisierung viel besser nutzen. Ein solches Mietenverzeichnis würde die Probleme bei der ortsüblichen Vergleichsmiete beseitigen, da diese nicht umständlich statistisch ermittelt, sondern direkt aus dem Mietenverzeichnis heraus errechnet werden könnte. Vermieter werden verpflichtet, die Mieten hier einzutragen und sich vom Mieter bestätigen zu lassen, dass die eingetragene Miete stimmt.
  • Drastischere Strafen, wenn Vermieter aus Eigenbedarf kündigen, aber dann weiter vermieten. Bisher kommen solche Vermieter mit einer geringen Geldstrafe davon, die bisherigen Mieter kommen nicht zurück in ihre Wohnung. Der Missbrauch dieses Rechts sollte bei Wiederholung zur Enteignung der betroffenen Wohnungen führen. Bei erstmaligem Vergehen sollte dies mit einer weitaus höherer Geldstrafe als bisher bestraft werden. Zudem sollten folgende Maßnahmen getroffen werden: Rückabwicklung des neuen Mietvertrags und Wiederinstandsetzung des alten Mietvertrags, Verpflichtung für den Vermieter, für die neuen Mieter, die jetzt keine Wohnung mehr haben, eine vergleichbare Wohnung zu finden und die Miete als Schadensersatz für ein halbes Jahr zu tragen, der Schaden für den alten Mieter (Umzugskosten etc.) ist ebenfalls zu übernehmen.