Wo bleibt die Lösung für explodierende Mieten in Berlin?

In Berlin wird es voll und teuer: Wer eine neue Wohnung sucht, sucht lange und hat bei kleinen und günstigen Wohnungen locker 200 bis 300 Mitbewerber. Von 2008 bis 2018 haben sich die durchschnittlichen Mietpreise in Berlin um 80 % erhöht (Quelle bei destatis). 10,- € pro Quadratmeter sind heute normal, was bei einem Medianeinkommen von 1.500,- € in Berlin (Quelle focus) bedeutet, dass sich die meisten Menschen diese Mieten nicht mehr leisten können. Ich möchte hier jetzt nicht weiter Zahlen herunterbeten, die Situation ist bekannt. Doch was tut die Politik, um diese Situation zu verbessern?

Das Marktversagen auf dem Wohnungsmarkt

Nach der einfachen Logik des Marktes müssten Wohnungsnachfrager, die in Berlin keine Wohnung finden, dann eben in Paderborn eine Wohnung finden. Aber wie so oft zeigt schon dieser einfache Satz, wie dümmlich-naiv mancher Markt-Anbeter ist: es gibt gute Gründe, eine Wohnung in Berlin statt in Paderborn zu suchen, Wohnen ist kein Marktgut wie eine Jeans, das ich nach Belieben austauschen kann. Ich habe hier meine Uni, meinen Job, meine Freunde – oder einfach das Wohnumfeld, das ich mir wünsche. Diese Faktoren lassen sich nicht einfach von Berlin nach Paderborn verpflanzen. Und ja, Anbieter bauen bei hoher Nachfrage neue Wohnungen, aber in Berlin entstehen nur teure Eigentumswohnungen, die wenigen Mietwohnungen sind ebenfalls hochpreisig und damit nicht angepasst an die Einkommen, die der durchschnittliche Berlin verdient.

Kurzum: es entstehen ausschließlich Rendite-Projekte, die Investoren eine hohe Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals ermöglichen. Es entstehen keine Wohnungen, die der breiten Masse ein gesundes, wohnliches Lebensumfeld schaffen.

Die Politik hat den sozialen Wohnungsbau gekillt

Seit den 80er Jahren wurde der soziale Wohnungbau stetig abgebaut. Insbesondere die rot-grüne Bundesregierung 1998 bis 2005 baute die Instrumente des sozialen Wohnungsbaus konsequent ab, aber auch schon zu Kohls Zeiten in den 80er Jahren wurden weniger Sozialwohnungen gebaut als noch in den 60er und 70er Jahren. Der soziale Wohnungsbau kam zum Erliegen, so dass heute jährlich 80.000 bis 100.000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, ohne dass nennenswert Sozialwohnungen dazu kommen. Das mag damals ein annehmbarer Weg gewesen sein – schließlich gab und gibt es noch Regionen (insbesondere im Osten), in denen Wohnungen leer stehen.

Besonders deutlich wird das eklatante Versagen der Politik im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025: dort heißt es auf Seite 28 zum Thema „Belegungsgebundene Wohnungen“, dass Sozialwohnungen 2011 einen Anteil von 8,5 % des Wohnungsbestandes in Berlin ausmachten, gleichzeitig aber 57 % der Haushalte in Berlin einen Wohnberechtigungsschein (WBS) hatten, der sie aufgrund ihres Einkommens zum Wohnen in so einer Sozialwohnung berechtigen würde.

Was noch hinzukommt: Bund wie Länder waren in den letzten Jahrzehnten darauf ausgerichtet, die „schwarze Null“ zu erreichen. Die Folge: Das Tafelsilber an Grundstücken wird an den am meisten Bietenden verkauft, statt die Grundstücke für günstigen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen (Artikel vom rbb).

Aktuelle Versuche der Politik, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen

Wohnraumförderung vom Land Berlin

In Berlin gibt es seit 2014 wieder eine Wohnungsneubauförderung. 2017 wurden damit 3.131 Sozialwohnungen gebaut, für 2018 stehen Mittel für 3.500 Sozialwohnungen zur Verfügung, diese Mittel sollen um 500 Wohnungen jährlich aufgestockt werden, bis das Ziel von 5.000 Sozialwohnungen jährlich erreicht ist (siehe Pressemitteilung). Das ist leider ein Tropfen auf den heißen Stein angesichts des Bedarfs an Sozialwohnungen in Berlin. Zum Vergleich: 2016 wurden 13.659 Wohnungen neu gebaut, fast 50 % davon sind aber Eigentumswohnungen (Bericht vom Tagesspiegel) – auch diese Gesamtzahl reicht nicht einmal, um den rechnerischen Bedarf der 60.000 neu im Jahr 2016 Zugezogenen zu decken, abgesehen davon, dass diese neue entstehenden Mietwohnungen eben auch für die meisten nicht bezahlbar sind.

Der Bund zahlt den Ländern 1,5 Milliarden Euro im Jahr 2018 für den sozialen Wohnungsbau aus (Quelle), von 2007 bis 2013 wurden jährlich rund 518 Millionen Euro an die Länder überwiesen. Diese wurden allerdings von Ländern wie dem Saarland (aber auch anderen) nicht für den sozialen Wohnungsbau verwendet (Quelle).

Mietpreisbremse

Der Witz des Jahrzehnts. Die Idee ist grundsätzlich nicht schlecht: Vermieter dürfen bei Neuvermietung maximal 10 % auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ drauf packen. Das Ganze hat nur einige gravierende Mankos, die dazu führen, dass dieses Instrument bisher nichts gebracht hat:

  • Es gibt wichtige Ausnahmen:
    • Lag die Miete des Vormieters bereits über der Vergleichsmiete, muss diese nicht gesenkt werden.
    • Handelt es sich um einen Neubau, gilt die Mietpreisbremse auch nicht.
    • Auch nach „umfassenden Modernisierungen“ gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • Was die richtige Vergleichsmiete ist, ist nicht ohne weiteres festzustellen und kann bereits Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten werden.
  • Vergleichsmieten sind u.U. bereits sehr hoch.
  • Selbst wenn der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, gibt es für Mieter kaum eine Möglichkeit, etwas dagegen zu tun. Mieter haben zwar Auskunftsrechte, aber z.B. nicht über die Höhe der Miete vom Vormieter.

Nachweislich hat die Mietpreisbremse nichts gebracht, die Mieten sind in Berlin weiter gestiegen.

Milieuschutzgebiete und Vorkaufsrecht

Ziel der Milieuschutzgebiete ist es,  „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen“ (Quelle: Stadtentwicklungsamt Neukölln). In diesen Gebieten sind Luxus-Sanierungen sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Wie der Name es sagt, geht es um den Erhalt von sozialen Strukturen und die Verhinderung von Verdrängung. In Bezirken wie Prenzlauer Berg kommt das zu spät, da ist die angestammte Bevölkerung quasi durch Besserverdiener ausgetauscht worden. Für die anderen Kieze ist eine konsequente Nutzung dieses Instruments wünschenswert, was auch bereits erfolgt, siehe Karte der Milieuschutzgebiete bei der IHK. Zuständig für die Errichtung so eines Milieuschutzgebietes sind die Bezirke.

In Milieuschutzgebieten kann der Bezirk ein Vorkaufsrecht geltend machen, Details dazu sind in einem „Konzept für die Nutzung von Vorkaufsrechten nach dem Baugesetzbuch in Berlin“ beschrieben. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Bezirk das Recht, beim Verkauf eines Gebäudes selbst als Käufer aufzutreten, er kann den Verkauf an einen Investor zum Beispiel damit verhindern. Der Bezirk muss dazu das Gebäude zum Verkehrswert übernehmen. Von diesem Vorkaufsrecht wurde schon öfters Gebrauch gemacht, einige Mietwohnungen und konnten so vor Luxus-Sanierung und Mietsteigerung bewahrt werden. Allerdings kostet diese Maßnahme aufgrund der gestiegenen Verkehrswerte den Bezirken viel Geld.

Wohngeld

Das Wohngeld soll es Bürgern mit geringem Einkommen ermöglichen, eine Wohnung auch dann zu mieten, wenn sie zwar angemessen, aber zu teuer ist. Es wird dem Leistungsberechtigten direkt ausgezahlt. Im Jahr 2016 bezogen 631.000 Haushalte im Durchschnitt ca. 150,- € Wohngeld, insgesamt gaben Bund und Länder 1,2 Milliarden Euro für das Wohngeld aus (Quelle).

Förderungen für das Eigenheim

Der Staat versucht zudem das private Wohneigentum zu fördern. Obwohl es sich in der Eigenheimförderung der 60er bis 80er Jahre erwiesen hat, dass diese Förderung praktisch nur Mitnahme-Effekte hat: wer es sich nicht leisten kann zu bauen oder zu kaufen, wird durch diese Förderung auch nicht in die Lage dazu versetzt. Was wiederum bedeutet: Diese Art der Förderung kommt nur jenen zugute, die es sich eh leisten können zu bauen oder zu kaufen und die es auch ohne diese Förderung tun würden. Dank der CSU haben wir nun wieder eine solche Förderung: das „Baukindergeld“, das dem Häuslebauer pro Kind einfach mal 1.200,- € pro Jahr über 10 Jahre in die Tasche schiebt – insgesamt 12.000,- €. PRO KIND. Voraussichtliche Kosten bis 2029: 9,8 Milliarden Euro (Quelle).

Fazit: eine Lösung ist nicht in Sicht

Insbesondere die Vernachlässigung des aktiven sozialen Wohnungsbaus führt dazu, dass sich an der prekären Situation in den Ballungsräumen so schnell nichts ändern wird. Offensichtlich werden weiterhin lieber Subventionen und Steuernachlässe an Gutverdiener verteilt, als das Geld für den Bau bezahlbaren Wohnraums zu nutzen.

Hier ein paar Vorschläge von mir, wie man die Schaffung von bezahlbaren Wohnraum ankurbeln könnte.

Weitere Quellen und Informationen: